di Michael Sattler

Phone:
+39 348 4100 859
+39 0733 905605

info@rustico-company.com
Skype: Rustico-Company

Perceel te koop in Le Marche Itali?

Kopen in Italië - Algemene informatie

Zoeken Het Kopen De wet De belasting
Notari?le kosten Courtage Restauratie Waar we zijn
Logies De huizen Onze speciale diensten Betalingsvoorwaarden
VGV Klein glossarium Gratis brochures  

Zoeken

We willen u graag een geschikt huis in Le Marche helpen te vinden op de meest spaarzame en plezierige manier. Daarom spreken we een bezoek van tevoren af (per telefoon of via e-mail). Om tijd en moeite niet zonder noodzaak te verslijten vinden we een voorgesprek een perfect idee als we elkaar voor het eerst zien. Dat geeft ons een helder beeld van het perceel waarnaar u op zoek bent en we zullen u alleen percelen laten zien die u zouden aanspreken. Omdat mensen vaak van idee veranderen zodra ze serieus op zoek gaan blijven we flexiebel genoeg om zo nodig van koers te veranderen. Laat ons alstublieft weten als u Le Marche al kent en voorkeur hebt voor een bepaalde streek van Le Marche. Het is in ieder geval een goed idee om twee volle dagen vrij te hebben voor het kijken en uzelf tijd te laten om een beetje kennis te maken met het Marche gebied, en wie weet ? misschien het huis of het perceel inderdaad te vinden waarnaar u op zoek bent. We kunnen voor u hotelaccommodatie bezorgen als u dat wilt.

Back to the top

 

Het Kopen

Indien u wel het huis of perceel tegenkomt dat u mooi vindt en beslist te kopen, dan begint het proces van kopen. Het is hetzelfde in Le Marche, Italië, als over de hele wereld, behalve sommige details.

De eerste fase

U hebt het perceel gekozen dat u wilt kopen en u hebt ons geïnformeerd. Nu moet u bereid zijn aan de voorwaarden van het preliminair contract te voldoen, de zogenaamde "Compromesso" (=Contratto Preliminare), die wettelijk bindend is voor zowel verkoper als koper. De compromesso is een privé contract tussen u als koper en de eigenaar van het perceel als verkoper, en zodra getekend berust die volledig op de volle kracht van de wet. Op dit moment moet normaal gezien 20% van de afgesproken prijs betaald woorden aan de eigenaar van het huis. Indien u op dit moment het land al gelaten hebt is het mogelijk het tekenen per fax te regelen en met betalingsopdracht te betalen. Als de beide partijen, i.e. huiskoper en verkoper dit contractdocument getekend hebben en het geld voor de "Compromesso" geaccepteerd is dor de verkoper van het perceel, zijn de beide partijen vanaf die tijd wettelijk gebonden aan de overeenkomst. U mag zich daaraan niet onttrekken en het perceel mag niet aan een andere verkocht worden. De prijs van het perceel mag niet meer veranderd worden en de afgesproken prijs moet betaald worden. Als u zich toch op dit moment aan het kopen wil onttrekken dan zal de 20% aanbetaling verbeurd worden. Als de verkoper van het perceel zich aan het verkopen onttrekt is hij achtereenvolgens verplicht de dubbele som terug te betalen aan de eventuele koper. Dat heet "Caparra confirmatoria". Daarom is het belangrijk dat de "Caparra confirmatoria" in de compromesso vermeld staat, anders is de boete niet van toepassing. Voor het tekenen van de compromesso zullen we verifiëren dat het perceel vrij van schuld is, niet verpand is, en niet betrokken is als een deel van een ander ongunstig plan. Indien u niet naar Le Marche, Italië wil reizen voor het tekenen van de compromesso kan het contract per fax afgesloten worden. In zulke gevallen is het contract niet wettelijk bindend voordat de som van 20% aanbetaling overgemaakt is op de bankrekening van de verkoper. Volgens de Italiaanse wet is onze provisie te betalen zodra de compromesso getekend is.

Over toezicht en koopaanbod:

Bij het kopen van een huis in Italië moet u het Italiaanse wettelijke systeem volgen. Als u dat niet doet, bijvoorbeeld door het aanbieden van voorkoop, kunt u later inderdaad zware problemen tegenkomen. Derhalve volgen we altijd de officiële wettelijke procedure om de the "Compromesso" of "Contratto Preliminare" af te sluiten en dan de atto notarile (notariële akte). We hebben altijd een nauwkeurige controle van de toestand van het huis en werken samen met plaatselijke meetkundigen. Als u bovendien het perceel voor de contratto preliminaire wil laten controleren kunnen onze meetkundigen een officieel en onafhankelijk overzicht voorbereiden welk tussen 500 ? 750 euro zal kosten. Natuurlijk kunt u zelfstandig een andere meetkundige contracteren.

De tweede fase

De tijd tussen de Compromesso en de Notariële Koop (atto notarile) wordt gebruikt om de benodigde documenten en certificaten betreffende het perceel voor te bereiden, regelingen te treffen met betrekking tot het recht van overweg en gebruik, kwesties van grenslijn en voorkooprecht. Het is heel belangrijk te checken of iemand van de buren die fulltime boeren zijn een recht heeft om het perceel te kopen, omdat als dat wel het geval is gaan ze het kopen tegen de lagere officiële prijs. Een buurmanboer heeft het recht tijdens een geheel jaar na de atto notarile het perceel te kopen tegen de officiële prijs tenzij hij dit recht uitdrukkelijk voor een notaris heeft opgegeven. Het maakt deel van onze service om deze schriftelijke verklaringen van afstand et bezorgen. Nadat de wettelijke documenten zijn opgemaakt de volgende stap is de Notariële Koop.

Dat gebeurt normaal gezien één of twee maanden na het tekenen van de Compromesso. De notaris is wettelijk verplicht de nauwkeurigheid en volledigheid van alle papieren van het perceel te controleren. U zal over de afsprak wel van tevoren geïnformeerd zijn, zodat u nodige reisvoorbereidingen kunt ondernemen. Het tekenen van de Notariële Akte zelf kan tot 2 of 3 uur duren. U zal de zogenaamde "Codice Fiscale" nodig hebben (een soort van belastingnummer) dat we gemakkelijk kunnen regelen als u ons met de volmacht (deze kunt u hier downloaden) en een fotokopie van een identiteitsbewijs voorziet. Indien u niet in persoon kunt komen of als u liever de reis vermijdt hebt u de volgende keuzes:
  • U kunt iemand kiezen om u officieel te vertegenwoordigen en het contract in uw plaats te tekenen.
  • ? U kunt ons kiezen om u te vertegenwoordigen en het contract te tekenen.
Als u het huis samen met iemand koopt
  • Al de kopers van het perceel kunnen aanwezig zijn
  • Alleen een van de kopers moet aanwezig zijn, maar wel gemachtigd door de andere hen te vertegenwoordigen
  • Geen van de kopers verschijnt maar een derde partij is gekozen om het contract te tekenen
De volgende transacties worden afgerond in de Notari?le Akte:
  • de uitstaande 80% van de overeengekomen verkoopprijs van het perceel wordt volledig betaald
  • rechtsbijstandkosten voor de verkoop van het perceel worden betaald
  • Landbelasting wordt betaald
  • Het contract wordt getekend in persoon of door een gekozen vertegenwoordiger van de koper
Mocht u nog vragen hebben zal er genoeg tijd zijn om ze te stellen bij deze bijeenkomst. Twee getuigen zullen het tekenen van het contract bijwonen, ??n als getuige voor de koper en ??n voor de verkoper.

Na het tekenen zal het Contract doorgegeven worden aan de offici?le instellingen van de Italiaanse staat, en normaal gezien wordt het geretourneerd naar het notariskantoor binnen drie weken. Daarna zal u uw eigen exemplaar van de Akte verkrijgen, waarin u vermeldt staat als de nieuwe eigenaar van het perceel. Andere exemplaren worden bewaard door het Kadaster en de notaris. Het huis is nu van u!

Back to the top

 

De wet

Al onze privé wettelijke contracten zullen geschreven en gecontroleerd worden door onze jurist Dott.essa E. Ferrarini. Vaak zullen er specifieke juridische vragen ontstaan, zoals b.v. of de vrouw het perceel onafhankelijk kan kopen, of vragen over vererving. Als wij of de notaris niet in staat zijn om enige van uw juridische vragen te beantwoorden kunnen we een bijenkomst organiseren met onze jurist die een specialist is op dit gebied. We kunnen u ook in contact brengen met een belastingadviseur als u meer over belastingsysteem of over het beginnen van een zaak in Le Marche, Italië, wilt weten; hij kon u vertellen over dingen zoals beschikbaarheid van subsidies van de Europese Unie.

Back to the top

 

De belasting

Het belastingsysteem in Italië is tamelijk gecompliceerd. We kunnen het hier niet in detail uitleggen, omdat er te veel uitzonderingen, bijzondere gevallen zijn enz. Nochtans kennen we het goed en zullen u adviseren de meest economische opties te volgen.
Landbelasting
alleen de koper (en niet de verkoper) is bevoegd belasting te betalen bij het kopen van een stuk perceel in Italië.: Kadasterbelasting is ongeveer 18% op plattelandse percelen en ongeveer 10%-11% op stedelijke woningen. Deze belasting wordt gerekend op basis van de gedeclareerde verkoopprijs van het huis en kan tot een minimum van 3 - 4 % gehouden worden als het huis uw eerste residentie door registratie als resident in Italië blijkt te zijn. De belasting zal gerekend worden op basis van de officieel gedeclareerde verkoopprijs in het notariële contract. De gedeclareerde prijs zal ten minste gelijk zijn aan de waarde van het kadester (als er een is), wat normaal gezien (maar niet noodzakelijk) ongeveer 30-50% is van de marktwaarde. We moeten hier opmerken, dat het mogelijk is dat buren het recht van voorkoop (recht van eerste weigering) kunnen hebben op het perceel dat u wilt kopen. Als het niet geregeld is door ons voordat u koopt kan daarvan binnen één jaar gebruik gemaakt worden. Het is wel gebeurd, bijvoorbeeld, dat iemand een huis heeft gekocht direct van een boer om de courtage te sparen en vervolgens het perceel en veel geld heeft verloren omdat de buur zijn recht van voorkoop heeft gebruikt.  

Voorbeeld:

Afgesproken verkoopprijs (20% van de prijs moet bij compromesso betaald worden)

150.000

Belasting ( 4% )

ca. 3.000

Commissie (courtage) zonder BTW

7.500

Notariële kosten  

1.250

Totaal

161.750

 Let op: In sommige gevallen, bijvoorbeeld als er meer dan een verkoper zijn, kunnen belasting en notari?le kosten afwijken van de bovengenoemde.

Back to the top

 

Notari?le kosten

Overeenkomstig met de Italiaanse wet kan de verkoper de notaris kiezen. De notariële kosten hangen van de officiële verkoopprijs van het perceel af. Normaal gezien zult u aan de notaris met wie we samenwerken 1250 euro moten betalen en zelden meer dan 1600 euro. Voor het checken of er wat uitstaande hypotheken op het perceel zijn moet u tussen 100 en 150 euro betalen, afhankelijk van hoeveel er eigenaars zijn.

Back to the top

 

Courtage

Na overeenkomst over een afspraak met ons voor het bekijken van percelen zal u accepteren de commissie voor onze diensten te betalen. Onze commissietarieven zijn:

tot 59.999 Euro

3.000 €

60.000 ? 500.000 Euro

5%

vanaf 500.001 Euro

4%

(Plus 21% BTW)

Ons commissietarief bevat courtage, consultatiekosten en kosten van de volgende services: aanvraag van de ?codice fiscale?; assisteren bij het openen van een bankrekening; hulp bij registratie voor water en elektriciteit; vertalingkosten van het contract (contratto preliminare) en van volmachtbrief; kosten van afschriften van kadaster; kosten van de "Estratto Destinazione Urbanistica" en elk ander papierwerk en reiskosten in Midden-Italië verbonden met het notarieel contract; kosten van enig noodzakelijk onderzoek over de geschiedenis van vroegere eigenaarschap van het perceel en ook alle kosten die eventueel door wet daarbij belast kunnen worden, zoals gewoonlijke reiskosten, post- en telefoonkosten, maken ook deel van onze vergoeding uit. In sommige gevallen waar geen contract wordt overeengekomen zullen we een vergoeding vragen om de kosten te dekken van sommige van onze uitgaven. Ons tarief omvat geen inspectiekosten.

Back to the top

 

Restauratie

Indien u restauratie- of renovatiewerkzaamheden wilt beginnen op het perceel kunnen we u helpen. Er wordt vaak gevraagd over de kosten van restauratie. Het is heel moeilijk die vraag te beantwoorden voordat er plannen zijn. In het algemeen is de kwaliteit van de plaatselijke bouwers uitstekend. De problemen van restauratie van oude gebouwen zijn hen bekend en ze kunnen de vaardigheden en technieken gebruiken die uniek zijn voor dit deel van de wereld. Ze zijn meestaal ook goedkoper dan hun tegenhangers in andere Europese landen. We kunnen schattingen verkrijgen voor restauratiewerkzaamheden; we vragen tussen € 400 en € 800 voor deze service. Zodra u uw huis hebt gekocht kunt u ons in dienst nemen om toezicht houden op het restauratiewerk. Onze dienst houdt het volgende in: verkrijgen van schattingen, aanvragen voor bouwvergunning, vertalen van documenten, sturen van voortgangsrapporten aan u (met foto's), toezicht houden op de aannemers en wat dan ook zich kan voordoen. Ons tarief is 10% van de restauratiekosten. Uitgaven van bouwcontracten worden apart gerekend. Het volgende voorbeeld zal u een idee geven hoe zelfs een ruïne zonde water, elektriciteit en toegangsweg succesvol een aantrekkelijk huis kan worden.

Daarvoor                                                                                                Daarna

  

 

Restauratie van oude huizen eist aanzienlijke vakkundigheden als het origineel karakter bewaard moet worden. Als een huis fijngevoelig gerestaureerd is vergroot het zijn waarde aanzienlijk ? een belangrijke factoor als het huis in de toekomst verkocht wordt. Ook de klassieke stijl is tijdloos en raakt daarom nooit uit de mode. We gebruiken technieken dat wij voor jaren hebben gebruikt om het origineel karakter van een oud huis te bewaren en tegelijkertijd moderne gemakken toe te voegen. Deze combinatie verzekert comfortabele levensomstandigheden in alle seizoenen. Elke restauratie van een oud gebouw vraagt meer flexibiliteit dan het bouwen van een nieuw gebouw; het werk met zulke constructies eist een grondige.

Back to the top

 

De huizen

U kunt vragen, ?Zo veel geld voor een ruïne??. Het is wel waar dat zo'n twintig jaar geleden kon u huizen in Italië kopen voor veel lagere prijzen. In die tijd waren de oude ?rustici? niet zeer populair. Sindsdien was de vraag aan zulke huizen constant aan het stijgen en er is maar een beperkte aantaal beschikbare huizen omdat het meestaal onmogelijk is nieuwe huizen op het platteland te bouwen. Je mag een huis zelfs niet groter maken maar alleen dezelfde grootte herbouwen, binnen de originele afmetingen. In dit verband zelfs een ruïne moet als een kostbaar bouwterrein gezien worden, terwijl de toestand van het huis secundair is. U zal zien dat de huizen in Le Marche verschillen qua architectuur. De huizen naast de zee zijn meestaal van baksteen gebouwd, terwijl in het binnenland zijn ze vooral van zandsteen.

De prijs van een perceel wordt bepaald door:

  • Ligging en afstand van een stad
  • uitzicht
  • graad van isolatie
  • toegankelijkheid
  • afstand tot de zee
  • architecturale en historische eigenschappen
  • kwantiteit van originele materialen
  • grootte
  • een rustige ligging
  • toestand
  • oppervlakte en type van het bijliggende land

Mensen vinden het vaak moeilijk om te schatten wat er nodig zal zijn om een oude huis te restaureren, en overschatten vaak de totale kosten. Bijvoorbeeld, een rotte of beschadigde dakbalk kan erg schijnen, maar in de context van dakrestauratie (wegnemen en verplaatsen van dakpannen, bezorgen van een versterkte betonmembraan, herbouwen van schoorstenen en instaleren van isolatie) zal die vaak niet rekenen in de berekeningen van de bouwers. Derhalve maken we geen generalisaties over de staat van een gebouw. We bespreken liever concrete gevallen met klanten nadat ze kennis maken met het huis.

We willen u aanmoedigen en avontuur van restaureren van een oud rustico te ondernemen. U zal misschien een zeer intieme en nauwe relatie met uw huis ontwikkelen en de inspanning zal u later terugbetalen, als u van uw tijd in een heel speciale plaats kan genieten.

Maar als u ontmoedigd wordt bij het idee van herbouwen van een huis kunt u altijd een geheel gerestaureerd huis kiezen...

Back to the top

 

Onze speciale diensten

Sommige klanten willen dat hun eigendom nagekeken blijft terwijl ze weg zijn. Voor een klein maandelijks bedrag zullen we zorg dragen voor rekeningen voor water, elektriciteit, telefoon, afval, belasting betalen enz. en gewone huisonderhoud bezorgen. We gaan ook problemen oplossen die met dienstverleners kunnen ontstaan, bijvoorbeeld met telefoon- en elektriciteitsmaatschappijen. Onze minimale dienstcontract is voor 12 maanden.

U hebt een perceel zelfstandig gevonden

Mocht u een perceel zelfstandig gevonden hebben en twijfelen over hoe de aanschaf te beheren dan kunt u ons bellen. We zullen u helpen en onze service aanbieden, die vertaling van contracten, advies en schatting van restauratiekosten inhoudt. U bent welkom om ons te bellen (mobiel: +39 335 836 7630, fax: +39 0737 630551).

Back to the top

 

Betalingsvoorwaarden

We onthouden ons van het vaststellen van enige bijzondere betalingsvoorwaarden behalve de erkenning van onze commissie en tarieven. De juridische relatie tussen de klanten en ons valt binnen de Italiaanse wet voor officieel erkende makelaars in onroerend goed.

Back to the top

 

VGV Veel gestelde vragen

Kunnen we aanvullend informatie verkrijgen over het perceel?

We begrijpen de wens om zo veel mogelijk informatie over de precelen te verkrijgen voordat u uw reis naar Itali? plant. Hoe dan ook zijn we ervan overtuigd dat onze website alle belangrijke informatie bevat dat u op dit punt nodig zal hebben. Uit ervaring weten we dat gedetailleerde plattegronden van een huis alleen belangrijk zijn als u gelukkig bent met zijn ligging (de locatie van het huis, de omgeving en zijn uitzichten), en u kunt dat alleen ontdekken als u de streek zelf bezoekt.

Zijn er plattegronden van het huis?

Allen huizen die geregistreerd zijn in het burgerlijke kadaster zullen plattegronden hebben. De meeste huizen die wij aanbieden zijn nog geregistreerd bij het plattelandskadaster.

Kunnen we foto?s of video-opnamen maken van het perceel?

Natuurlijk. Maar als foto?s of video-opnamen gebruikt worden voor het verkopen van het perceel aan iemand anders zijn we volgens de Italiaanse wet als makelaars gerechtigd om onze courtage te factureren.

Kunt u ons vertellen waar de percelen zijn zodat wij ze zelfstandig kunnen bezoeken, omdat we uw tijd niet willen verspillen?

Nee, we maken de locaties niet bekend om een aantaal redenen: Vaak is er geen specifiek adres; mensen die onafhankelijk porberen te bezoeken komen vaak naar een verkeerd huis kijken; de meeste verkopers eisen dat alle eventuele kopers door ons begeleid worden.

U kunt ons bellen als u een aanbod krijgt die uw wensen beantwoordt.

U kunt deze service bestellen op de website onder uw persoonlijke profiel. Daarmee zult u automatisch informatie krijgen over nieuwe huizen die aan u beschrijvingen tegemoet komen.

Zijn de prijzen van de huizen bespreekbaar?

We weigeren ongeveer 80% van de huizen die we aangeboden worden omdat we ze te duur of niet interessant vinden. Zoals in andere landen hangt de rest van de verkoper af. We raden de mensen niet met onrealistische aanboden te beginnen (?zullen we de helft van de vraagprijs aanbieden?) omdat het vaak niet goed aanvaard wordt door de verkoper. Sommige verkopers zijn bereid om te verhandelen, andere niet; het is best met ons daarvan van tevoren te spreken.

Wat gebeurt als de verkoper zich niet aan de compromesso houdt (of preciezer: de Contratto Preliminare)? Moet ik dan lang wachten om mijn geld terug te krijgen (Caparra Confirmatoria) of moet ik naar de rechter stappen?

Nee, omdat met een correct contract is er maar de tekening van de rechter nodig en dan wordt het contract al een rechtsgrond.

Wat wordt in uw commissie inbegrepen?

Ons commissietarief houdt makelaarsprovisie, consultatiekosten en vergoeding voor de volgende diensten in: aanvraag van de ?codice fiscale?; openen van een bankrekening; registratie voor water en elektriciteit, kosten van vertaling van het contract (contratto preliminare) en volmacht; landregistratiekosten; kosten van ?Estratto Destinazione Urbanistica? en ander papierwerk verbonden met het notarieel contract. Postale en telefoonkosten zijn er ook in onze vergoeding inbegrepen. In sommige gevallen waar geen contract wordt overeengekomen zullen we een vergoeding vragen om de kosten te dekken van sommige van onze uitgaven. Ons tarief omvat geen inspectiekosten.

Welke diensten biedt u aan na de aanschaf? Kunt u ons met restauratie helpen?

Ja, we kunnen dat doen. We bieden u het complete management van de restauratie aan.

Wat zal het me kosten water en elektriciteit tot huis aan te voeren?

Water: dat hangt af van de afstand van uw huis tot de meest nabije waterpijp. De uiteindelijke prijs hangt van de commune of in sommige streken van de waterleidingen af. Tot en met 100 m kan u ongeveer 500-1.000 € kosten. Indien de afstand groter is dan 100 m kan het gebeuren dat u zelf voor het opgraven zal moeten zorgen. Als een voorbeeld: het zal u rond 5.000 € kosten om 1 km (het is tamelijk ver) van waterpijp langs een kiezelpad te laten aanlegen.
Elektriciteit: alweer hangt het er van af hoe ver weg de meest nabije verdeelkast is en of u resident bent of niet. Bijvoorbeeld: voor ongeveer 1 km moest een klant 1.750 € betalen. Omdat hij resident werd was de prijs tot 550 € gereduceerd.

Back to the top

 

Klein glossarium

Caparra Confirmatoria: een soort straf die opgenomen is in de Codice Civile, waarbij de koper zijn aanbetaling verbeurd indien hij zich aan de aanschaf onttrekt; indien de koper zich daaraan onttrekt is hij verplicht aan de koper de dubbele som van de originele aanbetaling terug te betalen.

Codice Fiscale: is een belastingnummer dat u nodig hebt voor alle juridische contracten.

ICI (Imposta comunale sul Immobile): landbelasting

Mediatore Immobiliare: makelaar in onroerend goed. In Italië zijn alleen de geregistreerde makelaars in onroerend goed juridisch gerechtigd werkzaam te zijn en om provisie te vragen.

Oneri Buccaossi: Belasting voor het wisselen van gebruik van ruimte (b.v. stal in woonkamer)

Rustico: Italiaans woord voor een plattelands huis

IVA (Imposta sul Valore Aggiuntivo): BTW - belasting op de toegevoegde waarde

Back to the top

 

Gratis brochures

Hier kunt u gratis brochures bestellen van de Marche gebied. Onze danken aan Marche Voyager en de Region.

Back to the top
HOME
Perceel
Te koop
Kopen/Info
Downloaden pdf
Nieuws
U verkoopt?
cataloog
De streek
De steden
Reisgids
Fotoís
Het weer
Service
Restauratie
Voorbeelden
Frescoís
Tuin
Juridisch advies
vip zone
De firma
Wie we zijn
7 Punten
Pers
Werk met ons
Hoe te bereiken
andere
Wisselkoers
Impressum
Links
Gebruikersprofiel
Partners